finanziamento mutuo

Il mutuo come forma di finanziamento.

Il finanziamento del mutuo è una forma di prestito col quale la parte mutuante, solitamente una banca, un istituto di credito fondiario o una finanziaria, consegna al mutuatario una determinata quantità di danaro, a fronte di un obbligo a restituire tale prestito nei tempi e nei modi definiti dal contratto stipulato fra le parti.
La restituzione del mutuo avviene generalmente tramite il versamento di rate al mutuante: tali rate concorrono sia alla restituzione del capitale prestato (versamento in conto capitale) sia al pagamento degli interessi maturati nel frattempo sul prestito ottenuto (versamento in conto interessi). La velocità con cui gli interessi maturano è determinata dal tasso di interesse applicato al prestito, che pertanto è uno degli elementi chiave per la definizione del costo del prestito.

Le fasi del processo che porta all'erogazione del finanziamento del mutuo sono quattro.

La prima fase è la presentazione della domanda. In questa fase il cliente presenta all'istituto di credito prescelto la documentazione necessaria a richiedere il mutuo corredata da tutte le certificazioni richieste.
La seconda fase corrisponde con il processo di istruttoria. In questa fase l'istituto di credito svolge alcuni approfondimenti finalizzati a decidere se conferire o meno il prestito. Le principali analisi che vengono fatte riguardano:
- il valore dell'immobile: per l'istituto di credito è fondamentale avere una stima affidabile del valore dell'immobile, in quanto una volta erogato il finanziamento del mutuo sarà proprio l'immobile stesso, tramite il meccanismo dell'ipoteca, a garantire la copertura del prestito erogato in caso di mancata restituzione del debito. Per ottenere una stima del valore dell'immobile l'istituto di credito si rivolge ad un tecnico di fiducia che svolge una perizia, il cui costo è a carico del richiedente il finanziamento del mutuo.
- la compatibilità del finanziamento del mutuo richiesto con i limiti prestabiliti: i mutui offerti hanno dei limiti di intervento prestabiliti, intesi come capitale massimo erogabile dall'Istituto ad ogni singolo mutuatario. Questo limite è spesso espresso come percentuale del valore stimato dell'immobile, per cui, ad esempio, se l'Istituto non interviene per quote superiori all'80% del valore significa che per accedere al finanziamento del mutuo è necessario disporre in anticipo di almeno un quinto del valore di acquisto stimato.
- la compatibilità del piano di ammortamento con la capacità di rimborso del mutuatario: l'Istituto eroga il finanziamento del mutuo solamente dopo aver verificato che le rate di restituzione del capitale sono ragionevolmente proporzionate con la capacità del richiedente di produrre reddito. L'esperienza dimostra infatti che nel momento di comperare la casa il cliente spesso tende a sottovalutare l'onere che si accolla contraendo un finanziamento del mutuo, dimenticando che nell'arco di molti anni possono capitare spese inattese o imprevisti che potrebbero rendere difficile la restituzione del debito. In genere gli Istituti si rifiutano di erogare un finanziamento del mutuo per i quali le rate superino il 30-35% dello stipendio del richiedente, nonostante le garanzie ipotecarie richieste. Questo perchÉ in caso di insolvenza del debitore la procedura che permette all'Istituto di rifarsi sul bene ipotecato è lunga e complessa (in genere dura più di 10 anni!) e comporta oneri, ritardi e spese legali che rendono comunque il finanziamento del mutuo estremamente oneroso in caso di insolvenza.
- la presenza di garanzie aggiuntive: talvolta la domanda di finanziamento del mutuo può essere corredata da garanzie supplementari, ad esempio fornite da genitori o parenti del mutuatario. Queste garanzie sono richieste dall'Istituto quando si corre il rischio che il parere di fattibilità sia negativo per permettere ugualmente l'erogazione del prestito. 
Terza fase: Terminata l'istruttoria avviene la delibera del finanziamento.
Se la delibera è positiva ne viene data comunicazione al richiedente e viene fissato l'appuntamento dal notaio per la stipula del contratto.
La quarta e ultima fase corrisponde con l'erogazione del prestito. Praticamente tutti gli istituti richiedono che per l'erogazione del finanziamento del mutuo e la gestione delle rate venga aperto un conto corrente. Ad ulteriore garanzia della restituzione alcuni istituti richiedono che il mutuatario faccia pervenire il suo stipendio direttamente su tale conto corrente, in maniera da poter trattenere automaticamente le rate di ammortamento.
Il contratto per la concessione di un mutuo è stipulato in forma di atto pubblico e viene fatto davanti ad un Notaio. Contestualmente alla firma del contratto, a garanzia del prestito, viene iscritta una ipoteca sull'immobile. Il valore dell'iscrizione ipotecaria, di norma, corrisponde alla somma prestata maggiorata degli interessi previsti contrattualmente e degli eventuali interessi aggiuntivi che potrebbero maturare in caso di ritardato pagamento di alcune rate (interessi di mora) e dei costi che l'Istituto dovrebbe sostenere in caso di recupero giudiziale del debito insoluto.